لم يعد سرًا أن الاستثمار في العقارات يمكن أن يُوفّر بعضًا من أكثر العوائد ربحيةً واستقرارًا. وخاصة الاستثمار في الشقق والذي يُعد من الخيارات الواعدة للمستثمرين في الوقت الحالي. ومن المعروف أن العقارات من أفضل الاستثمارات التي يمكنك القيام بها.. ومع التقلبات في سوق الأسهم والعملات الرقمية، لا يوجد خيار أكثر أمانًا وربحية من الاستثمار العقاري حاليًا.
كما أن الطلب على خيارات السكن الميسورة في تزايد مستمر في معظم المدن الكبرى والمناطق الحضرية حول العالم. فالناس بحاجة إلى مأوى، والشقق السكنية تُعد الخيار الأول للكثيرين، بما فيهم العُزّاب، والطلاب، والمهنيين الشباب، وذوي الدخل المنخفض. ومع وجود سوق مستهدف واسع، يُعتبر الاستثمار في الشقق أقل مخاطرة من العديد من فئات الأصول الأخرى.
ما هو العقار الاستثماري؟
العقار الاستثماري هو ببساطة: أي عقار يتم شراؤه بغرض تحقيق عائد من خلال الإيجار أو إعادة بيعه في المستقبل، أو كليهما. العقارات المؤجرة هي الخيار الأكثر شيوعًا، إذ توفر دخلًا ثابتًا ويمكن أن تزيد قيمتها مع الوقت، مما يراكم الثروة على المدى الطويل.
تحليل الشقق: أهم العوامل
- الموقع: هل العقار قريب من الخدمات والمواصلات؟ هل يقع في سوق مشبع أو غير مشبع؟
- الدخل والتدفق النقدي: ما مقدار الدخل الشهري المتوقع؟ هل يمكنك الاعتماد على مستأجرين دائمين؟
- معدل الشغور: نسبة الوحدات غير المؤجرة.
- التكاليف التشغيلية والرأسمالية: الضرائب، رسوم الصيانة، رسوم الجمعية، التأمين، إلخ.
8 طرق شائعة لتقييم الاستثمار في الشقق
- التدفق النقدي (Cash Flow): صافي الدخل من الإيجار بعد خصم التكاليف.
- المعدل الداخلي للعائد (IRR): معدل النمو السنوي المتوقع للاستثمار.
- معدل الرسملة (Cap Rate): العائد المتوقع ويُحسب بقسمة صافي الدخل على قيمة العقار.
- العائد على الاستثمار (ROI): الربح المتوقع كنسبة مئوية من قيمة العقار.
- مقارنة المبيعات (Comps): مقارنة العقار بعقارات مشابهة تم بيعها مؤخرًا في المنطقة.
- قيمة العقار/إجمالي الإيجار السنوي (Gross Rent Multiplier).
- تكلفة القدم المربعة المؤجرة: لمقارنة العائد مع متوسط الإيجارات.
- قيمة كل وحدة (Value per Door): تقيس قيمة كل شقة في المبنى.
كيف تحدد ما إذا كان الاستثمار في الشقق استثمارًا جيدًا؟
القاعدة الأساسية السريعة هي قاعدة 2%، وهي تنص على أن العقار يجب أن يدر دخلًا شهريًا يعادل 2% على الأقل من سعر شرائه ليُعتبر استثمارًا جيدًا. لحساب التدفق النقدي الشهري، خذ بعين الاعتبار:
- إيرادات الإيجار
- القرض الشهري
- الضرائب العقارية
- التأمين
- تكاليف الصيانة والإدارة
- الخدمات (الماء، الكهرباء…)
ستة أسباب وثلاث طرق لبدء الاستثمار في الشقق السكنية
إليك أربعة أسباب تجعل الاستثمار في الشقق السكنية جذابًا:
1. تدفق نقدي قوي ومستقر
يشير التدفق النقدي في استثمارات الشقق إلى صافي الدخل الناتج من الإيجار بعد خصم كافة المصاريف، بما في ذلك الرهن العقاري والصيانة. وكما ذُكر سابقًا، فإن الطلب على الشقق مرتفع دائمًا، وعقود الإيجار غالبًا ما تكون لمدة 12 شهرًا، مما يوفر دخلًا مستقرًا يمكن إعادة استثماره لزيادة الثروة مع مرور الوقت.
وبالمقارنة مع تأجير منزل فردي، فإن حتى زيادة بسيطة في الإيجار (مثلاً بنسبة 3%) عبر المجمع السكني كله ستؤدي إلى زيادة كبيرة في التدفق النقدي والعائد على الاستثمار. وأهم المميزات:
- ساهم دخل الإيجار في تحسين مستوى معيشة الكثير من المستثمرين.
- السوق الإيجاري مرتبط بتطور الاقتصاد، ما يعني أن أي نمو اقتصادي يؤدي إلى زيادة في الإيجارات.
- المناطق السكنية المميزة تشهد طلبًا مرتفعًا.
- جودة المستأجرين مهمة لأصحاب العقارات، فذوي الدخل العالي يضمنون دخلًا ثابتًا.
2. المزايا الضريبية
واحدة من أبرز الأسباب للاستثمار في الشقق هي القوانين الضريبية المواتية في الولايات المتحدة للمستثمرين العقاريين. كمالك لشقق، يمكنك استخدام استراتيجيات متعددة لتقليل التزاماتك الضريبية، مثل الاستهلاك المعجل ودراسات فصل التكاليف. ومن الأفضل دائمًا العمل مع متخصصين في الضرائب لتقليل الدخل الخاضع للضريبة وزيادة الأرباح الصافية.
3. إدارة عقارية قابلة للتوسع
عندما تمتلك عددًا قليلًا من المنازل المنفصلة، قد لا يكون من المجدي تعيين شركة إدارة عقارية، مما يضطر العديد من المستثمرين لإدارة ممتلكاتهم بأنفسهم. ولكن مع الشقق، نظرًا للدخل المرتفع والتشغيل المركزي، يصبح من المنطقي تعيين شركة خارجية تتولى الإدارة اليومية، مما يوفر الوقت ويقلل من الأعباء.
4. زيادة قيمة العقار بالإجبار
من فوائد الاستثمار في الشقق أيضًا هو إمكانية رفع قيمة العقار بالإجبار، أي عبر تحسين العقار لزيادة الإيجارات. على عكس المنازل الفردية التي تعتمد على أسعار السوق والمقارنات، تعتمد قيمة الشقق على الدخل الناتج منها. يمكن زيادة الإيجارات بإضافة خدمات مثل الغسيل، والأمن، ومواقف السيارات.
وفي المناطق الحضرية، يمكن رفع الدخل أكثر عبر تقديم خدمات إضافية مثل مقاهي، ماكينات بيع، صرافات آلية أو صالات رياضية. أيضًا، تقليل النفقات عن طريق تحسين الكفاءة التشغيلية يساهم في رفع الأرباح وقيمة العقار بشكل ملحوظ.
5. الأسعار المعقولة
- من أبرز مزايا العقارات السكنية هي أسعارها المناسبة، مما يزيد من اهتمام المشترين.
- العقارات السكنية لا تحكمها دوافع تجارية، مما يجعل السوق أكثر استقرارًا.
- المنافسة بين البائعين تساعد في استقرار السوق.
- البنوك تقدم قروضًا سكنية بأسعار فائدة مشجعة.
6. سهولة عملية الشراء
- عملية شراء الشقق السكنية أبسط وأكثر شفافية مقارنةً بالعقارات التجارية.
- بيع العقارات التجارية غالبًا ما يتطلب إجراءات قانونية معقدة.
- رقمنة السجلات العقارية، مما يسهم في خلق نظام خالٍ من الاحتيال.
ثلاث طرق للبدء في الاستثمار في الشقق السكنية
1. افعلها بنفسك
إذا كنت تمتلك رأس المال والخبرة والوقت، يمكنك شراء مبنى شقق بنفسك. ولكن ضع في الاعتبار أن بناء مكون من 100 وحدة قد يُكلّف عدة ملايين من الدولارات، وسيتطلب وقتًا وخبرة لإدارته بنجاح. هذه الطريقة قد تكون محفوفة بالمخاطر، لكنها يمكن أن تكون مربحة جدًا عند تنفيذها بشكل صحيح.
2. كن أنت من يُنظم الاستثمار (Syndicator)
إذا كنت قادرًا على جمع التمويل، والعثور على صفقات مربحة، وبناء فريق عمل، يمكنك التفكير في أن تصبح منظّم استثمارات عقارية. ستقوم بجمع مستثمرين موثوقين لشراء الشقق، ولكن احذر أن هذه وظيفة بدوام كامل، تتطلب خبرة في إيجاد الموردين، ووضع خطط عمل، والتواصل المستمر مع الشركاء والمستثمرين.
3. الاستثمار مع أروقة شركة استثمار وتطوير عقاري
ليس الجميع لديه رأس المال أو الوقت لشراء مجمعات سكنية. تُمكنك أروقة شركة رائدة في الاستثمار العقاري من الدخول في شراكات مع خبراء للحصول على فرص استثمارية تُدر دخلاً جيدًا. كمستثمر سلبي، لن تكون مسؤولًا عن إدارة العمليات اليومية. حيث تبرع شركة أروقة في تنفيذ مشاريع عقارية في مواقع استراتيجية مميزة وإدارة مشاريعك بما يتماشى مع أهدافك.
الخلاصة:
في المجمل، تُعد الشقق السكنية وسيلة رائعة لتحقيق تدفق نقدي مستقر وبناء ثروة طويلة الأمد. فالشقق لا تقدم فقط وسيلة أكثر توفيرًا لدخول سوق العقارات، بل توفر أيضًا عوائد إيجارية أعلى، ما يجعلها جذابة للمشترين والمستثمرين على حد سواء.
ومع استمرار هذا التحول، من المتوقع أن تشهد خطط التخطيط العمراني والبنية التحتية تطورات جديدة لمواكبة الطلب المتزايد على الشقق.
سواء كنت مشتريًا لأول مرة أو مستثمرًا، فإن الشقق تمثل فرصة واعدة في سوق العقارات اليوم.
